내 청약통장 사용설명서 / 눈을떠요

• 정부는 2020년부터 순차적으로 수도권 택지를 개발해 경기도에 36만 호, 서울특별시에 12만 호, 인천광역시에 9만 호, 총 84만 호 신규 주택을 공급하겠다고 발표했습니다.
• 2020년에 공급되는 지역은 인천 검단, 과천지식정보타운, 화성 동탄, 오산 세교2, 안산 신길2, 과천 주암 등이 있습니다. 3기 신도시인 부천 대장, 하남 교산, 인천 계양은 사전 청약 지정 지역으로 거론되고 있습니다.
• 전체 인구의 약 48%로 둘 중 하나는 청약통장을 가지고 있다.

 

 

 

 

1장. 그때 집 살걸? 아직 늦지 않았습니다

• 부동산을 매입하는 여러 방법 중 가장 접근하기 쉽고 안전한 방법은 청약이다. 매매는 당장 수억 원의 목돈을 한 번에 지불해야 해서 부담이 크다. 경매는 공부를 많이 해야 한다. 
• 청약을 신청할 아파트가 분양 가격을 산정할 때 원가에 기준을 두는 분양가상한제를 적용한다면 주변 아파트보다 15%~30%가량 저렴하게 새 아파트를 마련할 수 있다. 한 번에 목돈을 지불해야 하는 매매와 달리 계약금 10%만 내면 내 집이라는 도장을 땅땅 찍고 아파트가 준공되는 3년의 시간을 벌 수 있는 장점도 있다. 그 기간동안 시세가 오른다면 그 또한 내 차지이다. 9억 이상 고가주택이 아니라면 큰 문제없이 중도금 대출도 나온다. 
• 청약통장은 청약을 넣을 수 있게 해주는 통장이다. 아파트 청약이라면 어떤 것이든 넣을 수 있다. 공공분양, 민간분양, 장기전세, 행복주택
• 청약통장은 만들자마자 사용할 수 없다. 최소 6개월 이상 납입하고 보유해야 한다. 입장권 예매가 너무 쉬운면 누구나 바로 입장할 수 있어서 청약 시장이 혼란스러워지는 것을 방지하기 위한 장치이다. 
• 청약은 무주택자에게 75%를 우선 공급한다. 지금 당장 집을 매수해야 할 이유가 있는 것이 아니라면 무주택을 유지하면서 나에게 맞는 청약 기회를 찾아야 한다.
• 감당 가능한 대출은 자신을 키우는 지렛대이다.
• 좋은 아파트란 주변 개발 가능성이 높은 곳이다.
• 청약을 넣을 아파트가 아니더라도 또는 넣지 못하는 아파트더라도 구경 삼아 가본다. (사이버 모델 하우스)
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2장. 꿈꾸던 지역의 아파트 분양, 내 집으로 만드는 청약 실전

 

• 아파트 분양은 1) 민간분양, 2) 공공분양으로 나뉘며 둘의 가장 큰 차이는 사업의 주체이다.
• 민간분양은 아파트 브랜드 건설사가 시행한다. (포스코 더샵, GS 자이, 대우 푸르지오, 현대 힐스테이트, 삼성 래미안 등) 민간 건설사가 부지를 사들이고 아파트를 지어 공급한다. 민간붕양은 청약통장 가입기간만 본다. 공공분양은 기간과 횟수, 납입금액 세 가지가 중요한 조건이다. 특별공급에서는 자산과 소득기준도 만족해야 한다. 민간분양은 면적에 따라 가점제와 추첨제라는 방식을 활용한다.
• 공공분양은 무주택 서민의 주택 마련을 지원하는 분양이므로 국가나 지자체, LH(한국토지주택공사)나 SH(서울도시주택공사)등에서 시행하며 직접 시공하지만 민간건설사가 수주해 짓는 경우도 있다. 분양가는 반드시 분양가상한제를 적용한다. 공공분양은 청약통장 저축총액을 비교해 선정한다.
• 저축 총액이 많고 무주택 기간이 길며 자산과 소득 기준을 충족한다면 분양가상한제를 적용해 상대적으로 저렴하게 새아파트를 분양 받을 수 있는 공공 분양 청약을 고려해 볼 수 있다.

• 청약은 1순위와 2순위로 나눠 접수를 받는다. 1순위 대상자 중에서 먼저 당첨자를 선정하고 물량이 남는 경우 2순위로 대상자로 확대해 나머지 당첨자를 선정한다.

• 공공분양은 주거 안정이라는 공공의 이익을 목적으로 짓는 아파트이기에 청약 조건이 민간분양과는 다르다. 
• 무주택자들에게는 민간분양보다 저렴한 공공분양이 좋은 기회가 될 수 있다.
• 공공분양의 두 가지 요건 1) 세대 구성원 전원이 무주택자 2) 청약하려는 아파트의 전용면적이 60m2 이하라면 소득 및 자산 기준에 부합해야 한다.  (2020년 기준 전년도인 2018년 3인 이하 월평균 소득은 약 555만원 이다. 자산 요건은 부동산이 2억1500만원, 자동차는 2800만원 이다.
• 공공분양은 1회 납입금액을 10만원 까지만 인정한다. 기간을 길게 유지하면서 오랫동안 꼬박꼬박 10만원씩 모아야만 경쟁력이 높아진다. 현재는 서울 기준 평균 15년 이상 된 통장이 당첨 안정권이라고들 한다.
• 청약통장을 연체한 지 너무 오래되었다고 걱정할 필요는 없다. 연체금이 있더라도 일시 납입 및 선납을 통해 공공분양 청약 기준에 맞게 통장을 다시 관리 할 수 있다.

• 공공임대는 공공기관이 공급하는 아파트로 입주자는 5~10년 또는 50년간 임대로 거주할 수 있다. 보증금과 월 임대료는 주변 시세의 90~100% 수준에서 산정된다. 임대기간이 끝난 뒤에는 입주자를 우선으로 분양 전환한다.
• 청약 만점은 84점이다. 청약 만점이 되기 위해서는 무주택자 15년 이상, 청약통장 가입 기간이 15년 이상되어야 한다. 무주택자는 30세부터 산정하므로 만점이 되려면 45세 이상이어야 하며 (20세에 혼인했다면 혼인한 해를 기준으로 한다), 부양 가족수가 6명 이상이 되어야 나올 수 있는 점수이다.
• 신혼의 기준은 규정상 혼인 신고일로부터 7년이다. 

• 아파트 청약에는 해당 지역 거주 요건이 있다. 아파트 청약을 모집하는 지역 거주자에 해당해야 한다. (당해) 당해 여부가 청약 당첨에서 굉장히 중요하다.
• 청약홈의 청약 캘린더를 이용하면 전국의 청약 예정지와 1순위 청약 예정일을 확인할 수 있다. 청약홈에서는 나의 청약 자격도 확인할 수 있다.
• 무순위 청약은 1) 19세 이상이면 누구나 신청 가능 2) 주택 수로 산정되지 않는 것이 장점이다.

• 40대는 청약 최강자라고 불릴 만큼 당첨에 유리한 조건을 이미 갖추고 있다. 

 

 

 

3장. “청약 당첨을 축하드립니다” 자금 마련과 입주 준비

• 당첨자 발표 후 한 달 이내에 계약을 진행한다. 모델하우스 등 지정된 장소에서 일정 기간동안 이루어지며 이때 계약서를 작성하고 계약금을 납부한다. 계약금은 분양가의 10%가 일반적이지만 경우에 따라 20%인 곳도 있고, 1차와 2차로 나누어 납부하는 곳도 있다. 
• 계약금을 쓰고 한두달 안에 다시 건설사로부터 중도금 안내를 받는다.

 

 

 

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주택청약의 정석 / 권소혁

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